Direitos do condómino: que contas e documentos pode ver

Um condómino tem direito a ser convocado para a assembleia com dez dias de antecedência, a saber o que lá se decidiu mesmo que tenha faltado, a consultar as atas, e a receber em dez dias uma declaração com o que a sua fração deve ao condomínio. Tudo isto está na lei. Outras coisas, como ver a sua conta a qualquer momento, uma boa administração mostra sem esperar que alguém as peça.

Quem paga a quota tem o direito de saber o que se passa com o dinheiro e com o prédio.

Como tenho de ser convocado para a assembleia?

O artigo 1432.º do Código Civil manda convocar cada condómino com dez dias de antecedência, por carta registada, ou por aviso convocatório com recibo de receção assinado. A convocatória diz o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos, e avisa quais são os assuntos que só podem ser aprovados por unanimidade.

Desde a Lei n.º 8/2022, a convocatória pode seguir por correio eletrónico, mas só para os condóminos que o tenham pedido numa assembleia anterior: o pedido fica em ata, com o endereço, e o condómino deve acusar a receção da mensagem.

Se à primeira não comparecerem condóminos suficientes, e a convocatória não tiver marcado outra data, a lei considera convocada nova reunião para uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local. A convocatória também pode marcar a segunda reunião para trinta minutos depois, no mesmo dia, se houver condições para garantir a presença de condóminos que representem um quarto do valor do prédio. O passo a passo está em Como convocar uma assembleia de condomínio.

Faltei à assembleia. Tenho direito a saber o que se decidiu?

Tem. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção, ou por correio eletrónico para quem o pediu. Quem recebe a comunicação tem 90 dias para dizer, por escrito, se concorda ou discorda; o silêncio conta como aprovação.

Contestar uma deliberação é outra coisa, com prazos curtos. O artigo 1433.º dá dez dias para exigir ao administrador uma assembleia extraordinária que revogue a deliberação, trinta para a levar a um centro de arbitragem, e sessenta para a ação de anulação. Os prazos contam-se de maneira diferente para quem esteve presente e para quem faltou. Se é essa a sua dúvida, fale com um advogado, e depressa.

Posso consultar as atas e os documentos do condomínio?

As atas, sim: o artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94 encarrega o administrador de guardar as atas e de facultar a sua consulta aos condóminos. E entre as funções do administrador, no artigo 1436.º do Código Civil, está guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

A lei não descreve como se consulta uma fatura ou um extrato bancário. Na prática, uma administração que mostra os documentos de despesa a quem pergunta evita a maior parte das desconfianças; uma que se recusa cria-as. Se lhe recusarem a consulta de documentos e o assunto for sério, a assembleia é o sítio para o levantar, e um advogado dir-lhe-á o que pode exigir.

Posso saber quanto devo, e o que já paguei?

Cada condómino deve poder saber, a qualquer momento, o que já pagou, o que deve e porquê: as quotas lançadas à sua fração, os pagamentos e os recibos. Não é preciso esperar pela assembleia para isso. As contas do condomínio inteiro, essas, chegam uma vez por ano: o que devem trazer está em A prestação de contas do condomínio.

Vou vender a fração. Que declaração tenho de pedir?

Desde a Lei n.º 8/2022, quem vende uma fração pede ao administrador uma declaração escrita com todos os encargos de condomínio em vigor para a fração (a natureza, os montantes e os prazos de pagamento) e, se as houver, as dívidas: a natureza, os montantes e as datas em que se constituíram e venceram. O artigo 1424.º-A do Código Civil dá à administração dez dias para a emitir, a contar do pedido.

A declaração é um documento obrigatório da escritura, a não ser que o comprador declare expressamente que prescinde dela, caso em que aceita a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. Os encargos que se vençam depois da venda são do novo proprietário.

Quem vende tem ainda um dever para com o condomínio: comunicar a venda ao administrador, por correio registado, no prazo de 15 dias, com o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário.

E se o condomínio for a tribunal?

Também aqui a Lei n.º 8/2022 acrescentou um direito: o administrador tem de informar os condóminos, por escrito ou por correio eletrónico, sempre que o condomínio for citado ou notificado num processo, e dar notícia do andamento pelo menos de seis em seis meses.

Como a Neseia ajuda

No portal da Neseia, algumas coisas estão sempre à vista do condómino e a administração não as pode esconder: o resumo da sua conta, as comunicações oficiais dirigidas à sua fração, as convocatórias e as atas assinadas. O portal mostra também a conta corrente da fração, os recibos numerados, os documentos do prédio, os avisos e as ocorrências. A administração emite a declaração de dívida e a de não dívida, com a contagem dos dez dias no calendário, envia a ata a todos ou só a quem faltou, e imprime a convocatória para cada condómino. As entregas por email ficam registadas, e o condómino pode confirmar no portal que tomou conhecimento. O orçamento e as contas do condomínio ainda não têm um ecrã próprio no portal: chegam aos condóminos pela assembleia. O portal do condómino está descrito em Produto.