Prédio com várias entradas: é um condomínio ou vários?

Se o prédio tem um só título constitutivo da propriedade horizontal, é um só condomínio, por muitas entradas que tenha: uma assembleia, uma administração, umas contas. O que se pode separar por entrada são as despesas das partes comuns que só servem essa entrada, como a escada ou o elevador de cada uma.

Há prédios com duas, três ou mais portas de rua, cada uma com o seu número de polícia, a sua escada e às vezes o seu elevador, mas constituídos numa só propriedade horizontal. Para quem os administra, a pergunta é sempre a mesma: isto é um condomínio ou vários?

É um condomínio ou vários?

Se há um só título constitutivo da propriedade horizontal, há um só condomínio, por muitas entradas que o prédio tenha. Isso quer dizer uma só assembleia, com todas as frações e a permilagem de todas; uma só administração; e as contas do condomínio como um todo.

Para saber qual é o seu caso, o documento a ler é o título constitutivo (ou a certidão do registo predial): se todas as frações, de todas as entradas, estão descritas no mesmo título e as permilagens somam 1000 no conjunto, é um condomínio só.

Coisa diferente é um conjunto de edifícios, contíguos e ligados entre si por partes comuns, a que o artigo 1438.º-A do Código Civil estende o regime da propriedade horizontal, com regras próprias. Se é esse o seu caso, as respostas deste guia podem não se aplicar.

Que despesas se podem separar por entrada?

Mesmo sendo um só condomínio, nem todas as despesas são de todos. O n.º 3 do artigo 1424.º diz que as despesas relativas às partes comuns que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem (a regra e a exceção estão explicadas em Quem paga as despesas comuns do condomínio). A limpeza da escada da entrada A, ou o elevador que só serve a entrada B, podem por isso ser pagos só pelas frações dessa entrada, repartidos entre elas em proporção do seu valor.

O telhado, a fachada, a estrutura e o seguro do prédio servem todas as entradas, e continuam a ser pagos por todos.

Como se faz a conta dentro de uma entrada? Um exemplo

A manutenção do elevador da entrada B custa 1 800 € por ano. As frações da entrada B somam 400‰ do prédio. Uma delas, o 2.º B, tem 50‰.

• Se o elevador fosse pago por todos, o 2.º B pagaria 1 800 € × 50 ÷ 1000 = 90 €.
• Como só serve a entrada B, a conta faz-se sobre as frações dessa entrada: 1 800 € × 50 ÷ 400 = 225 €.

As frações da entrada A não pagam nada deste elevador, e pagam sozinhas o seu, se o tiverem. Convém que o critério fique escrito (no regulamento ou numa ata) e que se aplique todos os anos da mesma maneira: o que gera conflito não é a regra, é mudá-la a meio.

As comunicações podem ir só para uma entrada?

Podem. O aviso de que o elevador da entrada B vai parar não interessa às outras. O que diz respeito ao condomínio inteiro (a convocatória da assembleia, as contas, uma obra na fachada) vai para todos.

O que não se separa?

A assembleia e a votação continuam a ser do condomínio inteiro. Cada condómino vota com a permilagem da sua fração no prédio todo, e o quórum conta-se sobre o prédio todo. Uma decisão sobre a entrada A é tomada pela assembleia de todos, a não ser que o título constitutivo preveja outra forma. As contas do condomínio também continuam a ser uma só, e o fundo comum de reserva também, mesmo quando algumas despesas se repartem só por uma entrada.

Pode haver um administrador por entrada?

É comum cada entrada ter alguém que trata do dia a dia: a lâmpada, a limpeza, a chave. Mas o administrador do condomínio, o que a assembleia elege e que responde pelas contas, é um só. Se o seu prédio quer formalizar outra organização, a pergunta passa pelo título constitutivo e por um advogado.

Como a Neseia ajuda

Na Neseia, cada fração pode ter a sua entrada, e as listas de frações agrupam-se e filtram-se por ela. As quotas e as despesas podem repartir-se só pelas frações de uma entrada, com a permilagem recalculada sobre essas. As comunicações podem ir só para uma entrada (as que falam de dinheiro de uma pessoa, nunca). A entrada aparece nas ocorrências e nas visitas. A assembleia, o quórum e a permilagem continuam a ser os do condomínio inteiro. A lista completa está em Funcionalidades.