Fundo comum de reserva do condomínio: quanto é, onde fica e para que serve

Todos os condomínios são obrigados a ter um fundo comum de reserva: dinheiro posto de lado para a conservação do prédio. Cada condómino contribui com pelo menos 10% do que paga para as restantes despesas comuns, o dinheiro fica numa conta bancária própria, e é a assembleia que decide quando se usa. O resto deste guia explica cada uma destas três regras.

De onde vem a obrigação?

Do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94, que completa o regime da propriedade horizontal do Código Civil. Diz três coisas: que em cada condomínio é obrigatório constituir um fundo comum de reserva, para custear as despesas de conservação do edifício; que cada condómino contribui para ele com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio; e que o fundo deve ser depositado em instituição bancária, cabendo à assembleia dos condóminos a sua administração. O Código Civil, no artigo 1436.º, põe ainda entre as funções do administrador verificar a existência do fundo.

Não é uma boa prática nem uma recomendação: é uma obrigação, mesmo num prédio pequeno administrado por um condómino.

Como se calculam os 10%?

Os 10% calculam-se sobre a parte de cada condómino nas outras despesas do condomínio, e somam-se a ela. Um exemplo, com números redondos:

• O orçamento das despesas correntes do ano é de 12 000 €: limpeza, eletricidade das partes comuns, elevador, seguro.
• Uma fração com 60‰ paga 60 de cada 1000 euros dessas despesas: 720 € no ano.
• A contribuição mínima dessa fração para o fundo é 10% disso: 72 € no ano.
• No total, a fração paga 792 € por ano, ou 66 € por mês.

Para o prédio inteiro, o fundo recebe pelo menos 1 200 € nesse ano. Como cada fração paga a sua parte das despesas em proporção da permilagem (o que está explicado em Quem paga as despesas comuns do condomínio), a contribuição para o fundo segue a mesma proporção.

A lei fala num mínimo. A assembleia pode aprovar uma percentagem maior, e num prédio antigo, com obras à vista, é muitas vezes prudente fazê-lo.

O que entra exatamente na base dos 10% (por exemplo, se as quotas extraordinárias para uma obra contam), e se a conta se faz sobre o orçamento aprovado ou sobre o que se gastou de facto, são perguntas em que vale a pena confirmar com um advogado, se o seu condomínio tiver dúvidas.

Porque é que precisa de uma conta própria?

A lei manda que o fundo esteja depositado num banco. Na prática, isso quer dizer uma conta separada da conta do dia a dia do condomínio, em nome do condomínio. Com o fundo misturado na conta corrente, ninguém consegue dizer com certeza quanto dele sobra: um mês de despesas altas gasta-o sem que ninguém o tenha decidido.

A contribuição para o fundo pode ser cobrada junto com a quota, na mesma transferência de cada condómino. O que importa é que depois passe, de facto, para a conta do fundo, e que essa passagem fique registada.

Há condomínios que põem o fundo num depósito a prazo. Continua a ser dinheiro do condomínio, num banco; só convém ter presente que, até ao vencimento, pode não estar disponível para uma obra urgente.

Para que pode ser usado, e quem decide?

A lei destina o fundo às despesas de conservação do edifício: o telhado, a fachada, as canalizações comuns, o elevador que precisa de uma reparação de fundo. É dinheiro para o prédio durar, e não para pagar a limpeza do mês.

Como a administração do fundo cabe à assembleia, usá-lo é uma decisão da assembleia, que fica na ata: que obra, quanto, e a que conta sai. O administrador não o movimenta por sua iniciativa.

Pode usar-se o fundo para outra coisa?

Pode, mas tem de ser reposto. Desde a Lei n.º 8/2022, o n.º 3 do artigo 4.º prevê o caso: se, por deliberação da assembleia, o fundo for usado para um fim diferente da conservação do edifício, os condóminos têm de repor o montante utilizado, através de uma quotização extraordinária, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação. Quem não pagar essa quotização fica sujeito à cobrança prevista no artigo 6.º, como qualquer outra quota em atraso.

Ou seja: o fundo pode valer ao condomínio numa aflição, mas é um empréstimo do prédio a si próprio, com prazo para devolver, e a decisão é sempre da assembleia.

O que acontece ao fundo quando se vende uma fração?

O fundo é do condomínio, e não de cada condómino. Quem vende a fração não leva a sua parte: ela fica no prédio, tal como fica a obra que o fundo um dia pagar. Quem compra entra num condomínio com o fundo que lá está.

O que o vendedor precisa, desde a Lei n.º 8/2022, é da declaração de dívida da administração, que está explicada em Direitos do condómino.

Onde aparece nas contas do ano?

Na prestação de contas, o fundo aparece à parte das contas correntes: o saldo no início do ano, quanto entrou, quanto saiu e com que deliberação, e quanto sobra. A passagem de dinheiro da conta corrente para a do fundo não é uma receita nem uma despesa: é o mesmo dinheiro do condomínio a mudar de conta. Um mapa que a contasse como receita mostraria um prédio a ganhar dinheiro só por o mudar de sítio.

E quando muda a administração, o saldo do fundo e o sítio onde está são das primeiras coisas a entregar na passagem de pasta.

Como a Neseia ajuda

Na Neseia, o fundo de reserva é uma conta própria do condomínio, com o seu saldo, ao lado da conta corrente, da caixa e, se houver, do depósito a prazo. Enquanto o condomínio não tiver a conta do fundo, o painel do condomínio avisa. Cada dotação é uma transferência entre contas, com o motivo obrigatório, e fica no registo; um engano corrige-se com uma reversão, que também fica à vista. O balancete mostra as transferências conta a conta, sem as contar como receita nem como despesa, e o calendário lembra a dotação anual. Os juros de um depósito a prazo entram quando o banco os credita, e não são calculados por conta própria.

A Neseia não decide por si se o mínimo de 10% foi cumprido: mostra o que entrou no fundo, e essa conta faz-se na prestação de contas. O resto do que a Neseia faz está em Funcionalidades.