Quem paga as despesas comuns do condomínio: a permilagem e as exceções

As despesas comuns do condomínio são pagas por todos os condóminos, cada um em proporção do valor da sua fração: a permilagem. Há duas exceções: as partes comuns que só servem alguns condóminos são pagas só por esses, e o regulamento pode repartir certos serviços em partes iguais ou conforme o uso. Tudo isto está num artigo só, o 1424.º do Código Civil.

É ele que responde à discussão que volta todos os anos em quase todos os prédios: porque é que a loja paga o elevador que não usa, ou porque é que o rés-do-chão paga a limpeza das escadas.

Qual é a regra? Cada um paga na proporção da sua fração

As despesas necessárias para conservar as partes comuns do prédio e para as usar, e as dos serviços de interesse comum (a limpeza, a eletricidade das escadas, o seguro das partes comuns, as reparações do telhado), são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações. Esse valor está no título constitutivo da propriedade horizontal, normalmente em permilagem: uma fração com 60‰ paga 60 de cada 1000 euros de despesa comum.

É por isso que a permilagem aparece em quase todas as contas do condomínio. Mas é o ponto de partida, não a única resposta.

Como se faz a conta? Um exemplo

Um prédio pequeno, com um orçamento de 6 000 € de despesas comuns para o ano, e três das suas frações:

• O 1.º esquerdo tem 85‰: paga 6 000 € × 85 ÷ 1000 = 510 € no ano, ou 42,50 € por mês.
• O rés-do-chão direito tem 60‰: paga 360 € no ano, ou 30 € por mês.
• A loja tem 120‰: paga 720 € no ano, ou 60 € por mês.

Somadas as frações todas, as permilagens dão 1000 e as quotas dão os 6 000 €. A estes valores junta-se a contribuição para o fundo comum de reserva, de pelo menos 10%.

A loja tem de pagar o elevador que não usa?

Depende de o elevador a servir ou não. O n.º 3 do artigo 1424.º diz que as despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. O exemplo de sempre é o do prédio em que as lojas têm entrada própria e não têm acesso à escada nem ao elevador do resto do prédio: nesse caso, o elevador serve só as outras frações, e são elas que o pagam.

Na prática, isto obriga a olhar para cada despesa e perguntar: esta parte comum serve toda a gente, ou só algumas frações? Se só serve algumas, a despesa reparte-se por essas, e dentro delas outra vez em proporção do seu valor. O caso mais comum, o do prédio com mais de uma porta de rua, tem um guia próprio: Prédio com várias entradas.

Repare que a lei fala em servir, e não em usar. Quem mora no rés-do-chão e nunca sobe de elevador pode, ainda assim, ser servido por ele, se o elevador der acesso a partes comuns que também são suas, como o terraço ou as arrecadações. Se a dúvida do seu prédio for esta, a resposta depende do título constitutivo, e é uma pergunta para um advogado.

Pode dividir-se uma despesa em partes iguais?

Pode, para certas despesas e com uma maioria exigente. Desde a Lei n.º 8/2022, o n.º 2 do artigo 1424.º diz que as despesas com serviços de interesse comum podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais, ou em proporção do uso que cada um faz, se forem cumpridas três condições:

• estar escrito no regulamento do condomínio;
• a disposição ter sido aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total do prédio;
• as despesas estarem especificadas, e os critérios da repartição justificados.

Isto vale para os serviços de interesse comum. As despesas de conservação do prédio seguem a permilagem, «salvo disposição em contrário», como diz o n.º 1. O que cabe em cada categoria no seu prédio, e o que o título constitutivo permite, vale a pena confirmar com um advogado antes de levar a proposta à assembleia. E a decisão fica em ata.

Quem paga quando a fração é vendida?

Desde 2022, a lei responde: as despesas são da responsabilidade de quem era proprietário da fração no momento da deliberação que as aprovou. E o artigo 1424.º-A acrescenta que os encargos que se vençam depois da venda são do novo proprietário. É para isso que serve a declaração que o vendedor pede à administração, explicada em Direitos do condómino.

O que convém ter à mão

• O título constitutivo, com a permilagem de cada fração e o que diz sobre partes comuns.
• O regulamento do condomínio, se existir.
• As atas em que se decidiu um critério diferente para alguma despesa.
• Para cada despesa, a indicação de que partes comuns ela serve.

Como a Neseia ajuda

Na Neseia, cada fração paga o valor que ficou confirmado para ela: a permilagem preenche um rascunho, e a administração confirma. A repartição de uma despesa pode ser pela permilagem, em partes iguais, por valores próprios, ou só por algumas frações (por exemplo, só as de uma entrada), com a permilagem recalculada sobre essas. A decisão que justifica cada repartição fica registada ao lado dela. A lista completa está em Funcionalidades.