Quotas de condomínio em atraso: como cobrar, passo a passo

Quando um condómino deixa de pagar as quotas, o administrador é obrigado a cobrá-las, com os juros legais e as penalizações que o condomínio tenha aprovado. Se a ata da assembleia que aprovou o orçamento mencionar quanto cada condómino paga por ano e quando vence, essa ata é título executivo: permite ir diretamente para a execução, sem uma ação para provar a dívida. E desde 2022, a lei dá ao administrador 90 dias para avançar para tribunal, salvo se a assembleia decidir outra coisa.

Num prédio, quem não paga é pago pelos vizinhos. Cobrar não é má vontade: é tratar todos por igual.

Cobrar é uma opção do administrador?

Não. Entre as funções que o artigo 1436.º do Código Civil lhe dá está exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento ou por deliberação da assembleia. E a Lei n.º 8/2022 acrescentou que o administrador que não cumpra as suas funções responde civilmente pela omissão. Deixar uma dívida crescer durante anos, por ser desconfortável falar com o vizinho, é um risco para quem administra.

Por onde se começa?

Pelo mais simples, e por escrito:

1. Um lembrete, logo que a quota vence e não entra. A maior parte dos atrasos são esquecimentos, uma mudança de banco, uma transferência com a referência errada.
2. Um segundo aviso, com o valor em dívida quota a quota, e a indicação de como pagar.
3. Uma carta formal de interpelação, registada, com o total em dívida, os juros, o prazo para pagar e a indicação de que o passo seguinte é o tribunal.

Em cada passo, guarde a prova do que enviou e quando. E confirme primeiro que a dívida existe: um pagamento imputado à fração errada transforma um bom pagador num devedor, e a cobrança num pedido de desculpa.

Pode cobrar-se juros e uma penalização?

Os juros de mora, à taxa legal, são devidos sem ser preciso a assembleia aprová-los. As penalizações são outra coisa: só existem se estiverem previstas no regulamento do condomínio ou tiverem sido aprovadas em assembleia. O artigo 1434.º do Código Civil permite à assembleia fixar penas pecuniárias, com um limite: em cada ano, não podem exceder a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator.

Uma multa inventada pelo administrador, ou uma percentagem que ninguém votou, não se cobra.

E se o condómino quiser pagar, mas não puder de uma vez?

Um acordo de pagamento costuma ser melhor para todos do que um processo: a dívida dividida em prestações, com datas, por escrito e assinado, e a condição de as quotas novas serem pagas a tempo. Convém que a assembleia saiba que critérios o administrador segue para os aceitar, e que o acordo diga o que acontece se falhar uma prestação.

Porque é que a ata é tão importante?

Porque decide se a cobrança em tribunal é rápida ou demorada. O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 diz que a ata da assembleia que deliberou o montante das contribuições deve mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das obrigações. A ata que reúna estes requisitos constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar a sua quota-parte no prazo estabelecido.

Desde a Lei n.º 8/2022, o título executivo abrange também os juros de mora, à taxa legal, e as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento.

Na prática: uma ata que diga apenas «aprovado o orçamento de 12 000 €» pode obrigar o condomínio a provar primeiro, numa ação, quanto devia cada um. Uma ata com o mapa das quotas de cada fração, e as datas em que vencem, poupa esse passo. Como preparar essa assembleia está em Como convocar uma assembleia de condomínio.

Quando é que o administrador tem de ir para tribunal?

O mesmo artigo 6.º diz que o administrador deve instaurar a ação judicial para cobrar estas quantias, e dá-lhe um prazo: 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino. Há duas ressalvas na própria lei: a assembleia pode deliberar em contrário, e a obrigação só existe se o valor em dívida for igual ou superior ao indexante dos apoios sociais (o IAS) do ano em causa, um valor que muda todos os anos.

Por isso, uma administração que prefira insistir mais tempo antes do tribunal, ou fazer acordos de pagamento, deve levar essa política à assembleia e deixá-la em ata.

A partir daqui o trabalho é de um advogado ou de um solicitador: que tipo de ação, contra quem (quando a fração tem vários donos, ou herdeiros), e com que custos. O que lhe compete a si é entregar-lhe um dossiê completo: a ata, o mapa da dívida quota a quota, os avisos enviados e as provas de envio.

As quotas antigas ainda se podem cobrar?

Nem sempre. As quotas de condomínio são prestações periódicas, e os tribunais têm-lhes aplicado o prazo de prescrição de cinco anos do artigo 310.º do Código Civil. Uma dívida que ninguém cobrou durante muito tempo pode já não ser exigível em tribunal. Se o seu condomínio tem dívidas antigas, é a primeira pergunta a fazer ao advogado.

E se a fração for vendida com dívidas?

Quem vende tem de pedir à administração a declaração dos encargos e das dívidas da fração, que é um documento obrigatório da escritura. A responsabilidade pelas dívidas afere-se pelo momento em que deviam ter sido pagas: as anteriores à venda são do vendedor, salvo se o comprador declarar na escritura que prescinde da declaração, caso em que as aceita. O pormenor está em Direitos do condómino.

Como a Neseia ajuda

Na Neseia, o mapa de dívidas mostra cada fração por antiguidade (por vencer, até 30 dias, de 31 a 60, de 61 a 90, mais de 90, e os anos anteriores à parte), com o passo de cobrança em que cada uma está. A escada de cobrança sugere o lembrete, depois a interpelação, depois ponderar a execução; a Neseia prepara cada carta em rascunho, com os valores dessa fração e endereçada à morada do condómino, mas não envia nada sozinha. É uma pessoa que a envia e regista a data, e numa interpelação a referência do registo postal.

Os juros de mora calculam-se à taxa legal, ou à taxa que a assembleia tiver deliberado, com a conta à vista, e só entram na conta da fração quando a administração os lança. A Neseia não calcula penalizações. O acordo de pagamento reparte a dívida em prestações sem criar dívida nova, e pede a deliberação que o autorizou ou a indicação de a que título o administrador o celebra. A certidão de dívida só se emite com uma ata assinada que fixe as quotas, e fica guardada tal como foi emitida. Quando o caso passa a contencioso, o dossiê para o advogado junta a identificação do devedor, as frações, a dívida quota a quota e a cronologia do que foi feito.

Estes cálculos são indicativos e citam o artigo em que assentam: a decisão é sempre da administração, e a validação jurídica é de um advogado. A ata que a Neseia gera regista as deliberações e as votações; não lista os devedores. O resto está em Funcionalidades.